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谈谈如何做好精装修房
RSS 打印 复制链接 发布时间:2020-05-20 17:08:18

       你买房子了吗?

  如果你买了,那你买的是精装房还是毛坯房?

  如果你买的是精装房,你对装修质量满意吗?抑或是正在为装修质量问题而大伤脑筋呢?

  伴随房地产市场的蓬勃发展,精装房也应运而生,精装房到底有哪些优点让开发商和购房者趋之若鹜,又有哪些缺点让消费者咬牙切齿呢?精装修房,你的路到底该怎样走呢?

  下面,让我们来简单回顾一下精装房在我们国家的前世今生。

  说起精装修房在我国的起源,那还要把时间机器拨回到十几年前,大约在90年代末,在我国的南方沿海一带,具体的说就是广州,深圳等大城市,精装修房开始兴起,最开始的精装修房仅仅限于销售楼盘的样板房,开发商以此作为吸引眼球的工具。

  此后,便有部分大胆且有实力的开发商开始慢慢引入国外通行的做法,尝试不仅仅装修样板房,而是把毛坯房做成精装修房,出售给消费者,当然那个时候的所谓“精装修”比现在的精装修概念相距甚远,没想到此项尝试竟然大大的获得了购房者的青睐。到2007年国内房价飞涨之前,各地都有开发商把自己楼盘的一部分拿出来做精装修。

  2007年以后,中国房地产市场飞速发展,使更多的开发商有能力做精装房,再加上国家的大力倡导,精装房便在中国的房地产市场渐渐取代了毛坯房成为地产市场的主流产品。

江西11选5  那精装房到底有哪些好处呢,笔者认为,主要有以下几个方面:

  一、 对购房者来说可以省去自己装修的麻烦

  相信许多购买毛坯房的消费者都对自己家的装修过程记忆犹新,由于普通消费者缺乏基本的专业知识,装修起来费时费力,两三个月下来人困马乏,疲惫不堪,但装修质量却漏洞百出。精装房则为消费者省去了这个过程,由开发商把装修做完,等于把装修的质量风险也转到了开发商头上,消费者不用在自己操心。如果你是自住型购房者,只需买些家具和生活用品即可入住。甚至也有开发商打出了“拎包即可入住”的口号,无论是否真的可以拎包入住,但至少从一个侧面反应出精装房的优势所在。如果你是投资型购房者,那精装房就更适合你了,即买即租,马上实现投资收益,在这个崇尚高效的社会,精装房就更受到投资客们的欢迎了。

  二、 售后服务有保证

  能做精装房的都是市场上有实力有信誉的大型地产公司,售后服务比较有保证,这比消费者买毛坯房后自己找装饰公司的风险低了很多。

  三、 有利于环保

  如是消费者买毛坯房各自装修,则会产生大量的噪音,施工垃圾,后入住的在装修,先入住的则苦不堪言。许多毛坯房小区交房后,由于装修比较集中,整个小区变成了一个施工垃圾场或是一个噪音场。老百姓生活受到极大干扰。而精装房则即买即住,有效的避免了这个问题,利于环境保护。

  但在精装修房大力推广的过程中,那些已经习惯了做毛坯房的地产商们,还是表现出了相当程度的不适应,由此产生的问题也较多,下面笔者主要谈谈如下几点:

  1) 一体化设计问题,真正的精装修房,应该是整个商品房的一部分,而且是很重要的一部分,所以,应该和结构,机电,等相关专业是一个有机的整体,应该同时设计,使精装修和其他专业形成一个一体化的模式,这样很利于工程质量控制,但在目前的情况下,由于精装修和结构,和机电等其他专业脱节,形成的质量问题,或是互相扯皮的问题很多。并且对地产商的成本控制造成困难,但如果达到各专业的一体化,就需要地产企业有足够的实力和优秀的地产做保证。

江西11选5  2) 质量问题已成为阻碍精装修房发展的瓶颈,并为社会大众广为诟病。

  根据笔者多年来从事精装修房的项目管理经验,精装房的质量问题已大多集中在以下几个方面:

  A、 渗漏,渗漏问题是精装房的多发问题,也是老大难问题,解决办法可从多方面入手。 a) 原建筑结构渗漏,在施工场地移交时经土建方、监理方、装饰方对卫生间、厨房间、阳台进行结构盛水试验,如发现有结构渗漏必须由土建方对渗漏处结构进行处理后再进行盛水试验合格后方可移交,产生结构渗漏的原因主要有砼浇注时产生蜂窝;结构性开裂;楼层砼接茬处浮浆或杂物未彻底清理干净形成隔离缝隙。解决方法一般采用打孔注浆(俗称打针),然后对局部采用防水涂料进行表层封闭以达到抗渗漏效果。

  b) 管道立管及下水管与结构楼板之间砼浇注封堵不到位引起渗漏,此渗漏多是由于施工不当造成,此项发生的渗漏频率较高,因此在封堵孔洞时必须按规范要求施工,首先要将孔洞周边起毛清理干净,吊好模板后用水冲洗孔洞四周,使用界面剂均匀刷在孔洞四周,再采用与结构同等强度砼分二到三次进行浇注(如条件允许可在砼内加适量的膨胀剂)。另下水管道与楼板之间需有止水圈。在施工场地移交时经机电安装单位、监理单位、装饰单位对所有管道封堵部位进行局部盛水试验,完全达到要求后方可签字移交。

  c) 给水管道墙槽水泥砂浆封堵不到位引起渗漏,此环节主要是给水末端内丝接口处外圈水泥砂浆封堵不密实,从而造成安装开关阀或龙头不到位时,渗漏的水顺着给水管道外壁流入墙体造成墙体渗漏。解决此问题的方法很简单,施作人员在施工过程中认真些,将墙体管槽封密实,特别是末端内丝接口四周必须密实收光,再经防水处理后可避免此类事情发生。 d) 防水工作未到位造成渗漏,防水材料品质与施工工艺是直接造成防水渗漏的因素,控制此项工作必须要求专业厂商提供产品的相关专业技术规格书及专项施工方案,经审核后严格按施工方案监督施工全过程。

  e) 机电安装五金配件时打眼不当造成渗漏,此现象多为打眼时打破水管和打破防水层。防范措施是:前者在施工时应对照管线走向图避免在管线周围10公分内打眼,后者在打眼后先注入密封胶后再插入膨胀管进行安装。

  B、 空鼓

江西11选5  墙顶面粉刷层空鼓,造成此原因有:

  >a)、建筑结构面界面没有处理到位 b)、一次性粉刷太厚 c)、保养不到位 等 地面找平层空鼓,造成此原因有:

江西11选5  a)、表面打磨工作没有到位 b)、基层灰尘浮浆没有清理干净 c)、保养不到位 等

  墙地砖或石材铺贴空鼓,造成此原因有:

  a)、砖或石材背面浮尘没有清理干净 b)、釉面砖没有浸泡充分 c)、墙地面基层未处理干净 d)、地面砖或石材铺贴后还未凝固表面受力 等

  C、 开裂

  a)二次结构砌墙与剪力墙交接缝处易产生开裂,此类开裂现象一般在场地移交时就会发现,主要是由于结构性变形;墙体未完全干就开始粉刷;交接缝处网片没有拉;一次性粉刷太厚等原因造成。一般性出现此问题从表面上很难彻底解决, 必须从根本上处理。 b)粉刷层开裂主要是一次性粉刷太厚;砂浆比例不均等引起。

  c)批灰层开裂主要是批灰腻子配合比不对;一次批嵌太厚引起。

江西11选5  d)石膏板接缝处开裂,此类现象有以下原因造成:1、基层龙骨太薄或间距太大 2、吊杆受力不均引起顶面下垂 3、板与板之间缝隙拼的太紧 4、缝隙之间嵌缝材料用的不对 5、缝隙之间绷带没有贴好 等引起。

  不同材质交接处开裂,此类开裂现象在装饰装修中常见且很难修复,因不同材质的冷热膨胀收缩系数不同,易产生开裂现象,避免此类事情发生最好是设计时在拼接缝处采用线条覆盖或错位衔接。

  D、 色差

  在装饰装修行业中产生色差的主要有以下材料,墙地砖、石材、木饰面、木地板、壁纸、涂料等,墙地砖、壁纸与涂料多为同一厂家生产的不同批次产品颜色会有所不同,在施工过程中同一区域避免使用不同批次的产品;木饰面与木地板其本身是天然材质,有色差属正常现象,只有在选材时进行挑色,确保在同一区域使用同一色系,再通过油漆时进行调色尽量减少其色差;石材也属天然材料,为了减少色差存在一般建议由设计到厂里挑选确定大板,再根据区域的大小合理进行挑色排版。

  从上述几个精装房最常出现的问题可以看出,控制好精装房质量绝非易事,精装修项目操作起来也异常复杂,但绝非高不可攀,无法完成。下面笔者简单谈谈笔者自己对于做好精装房的几点体会,权当抛砖引玉。

  一、 要有完善的法制

  由于装修市场长期制度不健全,行业操作不规范,所以就更要从立法的高度来范精装修市场,才能达到这个行业的长期繁荣发展。

  二、 设计一体化

江西11选5  把结构,机电,精装修等专业作为一个有机整体,一体化设计,这一点说起来容易,但真正做起来确非易事,但若能真正做到,对于施工阶段的质量控制,成本控制,进度控制有很大的裨益。而这一点在国外则早已成为惯例。

  三、 大力推广工厂化生产

  在现阶段的装修施工中,已经有越来越多的工作由现场转移到了工厂,像橱柜,家具甚至包括踢脚板,门,等在内的木器制作,基本都已经走工厂生产现场安装的路子。工厂化生产精度高,饰面效果美观,对现场无污染,安装时间短,施工方便快捷。所以推广工厂化生产,对于提高施工质量,控制施工进度及施工成本具有非常大的优势。笔者认为应当是未来精装房发展的方向之一。

  综上所述,精装修房无论对于开发商还是普通购房者都将是未来很长一段时间内的最好选择,虽然操作起来难度加大,所暴露的问题也很多,但笔者相信,在竞争中发展,在发展中不断规范,是所有事物的发展规律,更何况对于毛坯房来说精装房本身就是房地产市场成熟的体现,笔者相信在我国房地产市场长期稳定发展的促进下,在国家政策法规不断完善的支持下,精装修商品房必将也一定会越走越好,成为我国住宅市场的主导力量!

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